El dret a un habitatge digne és un dels drets socials fonamentals, però trobar una llar adequada i de qualitat ha esdevingut una gran preocupació.

Els costos elevats, tant de lloguer com de compra, fan que tenir un habitatge segur, saludable i habitable en àrees amb serveis essencials (transport, col·legis, centres de salut…) sigui una tasca complicada d’aconseguir, i més per als col·lectius més vulnerables.

No és només una qüestió que afecta aspectes econòmics i socials, també temes legals.

El 25 de maig es va publicar al BOE la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel Dret a l’Habitatge, reforma que s’engloba dins del Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència. Aquesta llei persegueix que hi hagi habitatges a preus assequibles, equilibrar els interessos dels propietaris i els llogaters i afavorir que joves i col·lectius en risc d’exclusió puguin accedir a un habitatge digne.

A més, aquesta nova mesura atorga a les comunitats autònomes i municipis el poder de retenir o reduir el preu del lloguer i augmentar el nombre d’habitatges socials en àrees tensionades.

Què és una àrea tensionada?

És una zona geogràfica o àrea en concret on hi ha desafiaments o conflictes relacionats amb l’habitatge, l’accés, l’assequibilitat i la planificació urbana.

Alguns dels factors que generen aquesta tensió i, per tant, afavoreixen el desenvolupament d’una àrea tensionada són l’escassetat d’habitatges assequibles, l’augment excessiu del preu del lloguer, l’especulació immobiliària, la desigualtat social o els problemes amb la qualitat de les llars.

Perquè una comunitat autònoma declari una àrea tensionada cal complir una d’aquestes dues condicions:

• El cost mitjà, del lloguer o la hipoteca, més les despeses i els subministraments bàsics superin el 30% dels ingressos mitjans o la renda mitjana de les llars
• El percentatge de creixement acumulat del preu de compra o lloguer hagi crescut, almenys, tres punts percentuals en els darrers cinc anys respecte del creixement acumulat de l’índex de preus de consum de la comunitat autònoma.

Els grans tenidors, què són?

En el context de l’habitatge, un gran tenidor es refereix a una persona física o entitat (com una empresa o entitat financera) que posseeix o controla més de deu immobles urbans d’ús residencial o superfícies construïdes de més de 1.500 metres quadrats d’ús residencial. En tots dos casos no es tenen en compte els garatges i trasters.

També són grans tenidors els posseïdors de cinc o més immobles urbans d’ús residencial que estiguin ubicats en zones tensionades.

Els grans tenidors són una gran influència en el mercat de lloguer, ja que juguen un paper decisiu a l’hora d’establir els preus i la disponibilitat d’habitatges.

Novetats de l’actual Llei d’Habitatges

Límit de l’actualització anual del lloguer

La variació del preu del lloguer no estarà lligada a la pujada de l’IPC, de manera que

• Fins al final del 2023 l’actualització serà de, com a màxim, un 2%.
• L’any 2024 l’increment no podrà superar el 3%.
• A partir del 2025 es crearà un nou índex i s’actualitzaran tots els lloguers.

A les zones tensionades les novetats són:

• Possibilitat de pròrroga d’un any per a l’arrendatari després de finalitzar el contracte.
• En nous contractes a nous llogaters es limitarà el lloguer a la renda del contracte anterior.
• Es poden aplicar límits als habitatges que no han estat arrendats en els darrers cinc anys.

Augment del preu de lloguer amb despeses extres

La llei impedeix que l’arrendatari augmenti el preu del lloguer a causa de noves condicions, que repercutiran en l’arrendatari, sempre que “aquestes quotes o despeses no estiguessin recollides a l’anterior contracte”.

Despeses de gestió a l’hora de tramitar un lloguer

Abans d’aquesta aprovació, els costos per formalitzar un contracte i el cost de la gestió de la immobiliària anava a càrrec de l’inquilí. Ara passa a ser responsabilitat de l’arrendador.

Protecció contra els desnonaments

Una de les novetats és que en cas de desnonament les persones afectades han de tenir una solució habitacional fins que el conflicte se solucioni i, fins que això es produeixi, s’ampliarà el termini de suspensió.

D’altra banda, també se cercarà una atenció més ràpida per a aquelles persones en situació de vulnerabilitat.

I quan el demandant del desnonament sigui un gran tenidor i aquest desnonament afecti persones vulnerables, primer caldrà aplicar un procediment de conciliació o intermediació.

Impuls de l’habitatge públic

Un habitatge públic és el que es proporciona o es gestiona amb el suport del govern o entitats governamentals, perquè les persones, les famílies de baixos ingressos o en situació de necessitat puguin accedir a un habitatge digne i assequible.

Per això:

• Es regularan els parcs d’habitatge per evitar que aquestes llars estiguin en mans de fons d’inversió.
• Es garantirà com a mínim 30 anys de qualificació d’habitatge protegit.
• S’elaborarà i es mantindrà actualitzat un inventari del parc públic d’habitatges.

Bonificacions fiscals per als propietaris

Els petits propietaris que disposin d’un habitatge que estigui de lloguer dins d’una àrea declarada com a tensionada tindran incentius fiscals a l‘IRPF.

Aquesta bonificació és diferent per a cada cas:

• Es podrà beneficiar fins a un 90%, deducció màxima, el propietari que apliqui una reducció d’un 5% al nou contracte respecte de l’anterior i sempre que l’habitatge estigui en àrea tensionada.
• Tindran una bonificació del 70% si l’habitatge és la primera vegada que es lloga en una zona tensionada i els arrendadors són persones d’entre 18 i 35 anys o quan l’habitatge va destinat a un lloguer social (entitats sense ànim de lucre), amb una renda mensual inferior a l’establerta al programa d’ajuts al lloguer.
• Es rebaixa al 60% la bonificació quan l’habitatge ha estat objecte d’una rehabilitació.
• Finalment, es poden acollir a la bonificació d’un 50% tots els propietaris que lloguin l’habitatge en àrees tensionades.